چه چیزی مانع اصلی سنددار شدن زمین‌های کشاورزی است؟

خبرگزاری فارس گروه جامعه: معاملات عادی، قولنامه‌ای یا غیررسمی، معاملاتی هستند که در نظام ثبتی کشور ما، در عرض معاملات رسمی اعتبار دارند. در این معاملات، طرفین معامله، بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی،  بدون انتقال سند رسمی و تنها با مکتوب کردن سندی دست نویس تحت عنوان قولنامه، ملک یا زمینی را به یکدیگر منتقل می‌کنند.

این‌گونه معاملات که به تعبیر رهبر معظم انقلاب، منشاء مفاسد بزرگ بوده است، موجب بروز مشکلات زیادی برای مردم شده است و از آنجایی که در نظام ثبتی کشور، در عرض معاملات رسمی اعتبار داشته و همچنین هیچ کجا ثبت نمی‌شوند، زمینه‌ساز بروز فسادهای بزرگی نظیر زمین‌خواری، رشوه‌خواری، کلاهبرداری و غیره شده است. 

گام اول رفع معضل دارایی‌های غیرمنقولی که اسناد قولنامه‌ای دارند، تغییر نظام ثبتی کشور است که با قانون شدن طرح الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول که در مجمع تشخیص مصلحت نظام در حال بررسی است، این مانع برطرف خواهد شد. اما تغییرات مد نظر این قانون ملزوماتی نیز دارد. در حال حاضر طبق اظهار نظرات مقامات قضایی و همچنین نمایندگان مجلس بیش از 80 درصد از مالکان اراضی کشاورزی امکان اخذ سند رسمی و ثبت معاملات خود را در سامانه سازمان ثبت املاک و اسناد کشور ندارند. اما دلیل این امر چیست؟ 

دلیل این سردرگمی در نظام ثبتی زمین های کشاورزی را باید در قانونی به نام قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی جست و جو کرد. گفتنی است این قانون، در سال 85 با هدف جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی و اقتصادی در این زمین‌ها و همچنین تشویق صاحبان زمین‌های کشاورزی خرد به تجمیع و یک پارچه‌سازی اراضی خود با زمین‌های مجاور، از سوی مجلس و با پیشنهاد دولت وقت، تصویب شد. 

بر اساس ماده 2 این قانون، ارائه هرگونه خدمات ثبتی از قبیل صدور سند مالکیت تفکیکی یا افرازی برای آن دسته از زمین‌های کشاورزی که مساحت آن‌ها کمتر حد نصاب فنی و اقتصادی مشخص شده از سوی دولت باشد ممنوع است و و مالکان این زمین‌های کشاورزی تنها می‌توانند برای اراضی خود سندهای مشاعی دریافت کنند.  

اگرچه آیین‌نامه اجرای این قانون تاکنون چندین بار اصلاح شده است، اما کماکان مشکل ممنوعیت صدور سند تک برای اراضی کشاورزی کوچکتر از حد نصاب فنی و اقتصادی در قانون وجود دارد و تغییر و تعدیل این حد نصاب‌ها، مشکلی را حل نکرده است.  با این حساب، تعداد زیادی از اراضی کشاورزی که مساحتی کمتر از حد نصاب فنی و اقتصادی دارند، فاقد سند رسمی هستند و به این دلیل، بدیهی است که به صورت قولنامه‌ای معامله شده‌ باشند. 

با توجه به این موضوع، راه حلی در طرح الزام برای رفع این مشکل در نظر گرفته شده است آن است که پس از قانون شدن طرح مذکور، سازمان ثبت مکلف خواهد بود برای کلیه قطعات کشاورزی که منشاء تصرف آن‌ها موارد قانونی بوده و کاربری کشاورزی داشته و متقاضی دریافت سند رسمی هستند، بدون در نظر گرفتن مساحت، سند رسمی صادر کند. 

دو راهی اهمیت کشاورزی و ساماندهی نظام ثبتی 

از طرفی نباید اهمیت این موضوع را فراموش کرد که خرد شدن اراضی زراعی موجب آسیب به وضعیت کشاورزی کشور می‌شود و نباید حساسیت قانون‌گذار در این‌باره را، که به درستی لحاظ شده است نادیده گرفت. 

حال راه حل عبور از این دو راهی چیست؟ قانون‌گذار چگونه باید این تعارض را رفع کند؟ حامد حسنی، پژوهشگر مسائل حقوقی، در گفتگو با خبرنگار  خبرگزاری فارس در این‌باره گفت: قانون‌گذار در اینجا با یک تصمیم سخت مواجه است. از یک سو عدم اعطای سند به مالکین با اراضی خرد باعث خواهد شد که تمامی مشکلات مورد اشاره از قبیل فروش مال غیر، زمین‌خواری، تصرف عدوانی و غیره در این زمین‌ها ادامه داشته باشد. از سوی دیگر نمی‌توان اهداف قانونگذار در بحث خرد نشدن اراضی کشاورزی را نیز نادیده گرفت. 

حسنی افزود: یک راه پیش‌ روی قانون‌گذار این است که قانون را طوری اصلاح کند که به تبع آن، به تمامی مالکان زمین‌های کشاورزی، سند رسمی اعطا شود اما این اسناد با محدودیت‌هایی مواجه باشد. به عنوان مثال، صاحبان این اراضی تنها امکان فروش زمین‌های خود به صاحبان زمین‌های مجاور را داشته باشند و یا این الزام وجود داشته باشد که خریدار یکی از قطعات زمین، باید همزمان اقدام به خرید قطعات مجاور نیز نماید و سند نهایی صادره نیز تجمیع شده سندهای خریداری شده باشد. در این وضعیت، ضمن حذف مشکلات مرتبط با اسناد قولنامه‌ای، شاهد تجمیع زمین‌های خرد شده خواهیم بود. 

این کارشناس حقوقی درمورد تغییر کاربری غیرمجاز این زمین‌ها خاطرنشان کرد: نکته دیگر اینکه بعضی از این اراضی کشاورزی، مدت‌هاست که به صورت مسکونی و ویلا در حال بهره برداری هستند. به عنوان مثال چندین هکتار زمین کشاورزی در شمال کشور به صورت شهرک در حال بهره برداری است. بدیهی است در این وضعیت، این زمین‌ها دیگر قابلیت استفاده به صورت زمین کشاورزی را نخواهند داشت.

پیشنهاد می‌شود پس از صدور سند تمامی زمین‌های کشاورزی خرد شده، تمامی زمین‌ها از منظر قابلیت استفاده به عنوان زمین کشاورزی بررسی شوند. در ادامه زمین‌های شهرک شده و زمین‌هایی که به هر دلیل دیگر قابلیت استفاده به عنوان زمین کشاورزی را ندارند، پس از اخذ هزینه‌های تغییر کاربری و جریمه، سند رسمی مرتبط صادر شود. 

همانطور که ذکر شد، درصورت تصویب طرح الزام در مجمع تشیخص مصلحت نظام، مسئله مانع زایی قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی برای سنددار شدن اراضی کشاورزی کم مساحت نیز حل خواهد شد. علاوه بر این، اجرایی سازی طرح فوق حساسیتی که در زمینه خرد نشدن اراضی کشاورزی و عدم آسیب به کشاورزی کشور نیز صدور مشروط سندهای این اراضی است نیز برطرف خواهد گردید. درپایان بنا به از آنچه گفته شد از مجمع تشخیص مصلحت نظام انتظار می‌رود که تصویب هرچه سریع‌تر این طرح و تبدیل آن به قانون، به این معضل بزرگ حقوقی در کشور خاتمه دهد.

پایان پیام/